隨著社會加速邁入中重度老齡化階段，銀發經濟成為產業轉型新風口。

據國家統計局數據，截至2024年年底，我國60歲及以上老年人口數量已經達到3.1億，占全國總人口的22%。與此同時，退休人員數量也在激增，未來十余年，中國將經歷大規模退休潮，“60后”和“70后”是這輪退休潮的主力軍。

復旦大學老齡研究院發布的《中國銀發經濟發展報告2024》預測，在高增長方案下，到2035年，銀發經濟規模將達到51萬億元，占總GDP的25.5%。

在十萬億量級的銀發經濟賽道中，老年人的居住和配套服務是一個重要發展方向，不少房企入局“攻占”銀發地產市場。除了傳統的市場化養老院，還有銀發商業體、銀發旅居物業、銀發產業經濟園區等細分賽道。據克而瑞統計，百強房企中已有超過70家涉足康養產業投資。

不過，從過往的房地產轉型康養經驗看來，不少企業遇到了盈利模式不清晰、資金回籠周期過長、重售房導致服務薄弱等問題。有業內人士直言，做養老產業不同于房地產掙錢的“短平快”模式，長期主義與精細化運營成為破局關鍵。

適老化居住仍是藍海產業

臥室床邊、淋浴房里都加裝扶手，拆掉門檻讓衛生間與其他房間地面齊平，將廚衛地板換成防滑材質減少老人滑倒摔跤風險……這樣的居家適老化改造正在上海的虹口區、靜安區、黃浦區等多區域鋪開，費用由居民與政府共擔。

根據上海市民政部門公布，截至2023年年末，上海市戶籍人口中的60歲及以上老年人口已達到568萬人，占總人口的37%。

近日，在2025中國銀發人居發展大會上，上海市虹口區副區長章維表示，虹口是上海老齡化程度最高的城區，戶籍老年人口占比已經超過45%，近年來，虹口區一直在積極推進居家適老化改造。今年3月，虹口區正式發布《虹口區銀發經濟高質量發展三年行動計劃（2025-2027年）》，宣布在未來的三年中，虹口將通過四大重點工程推動養老產業與養老事業協同發展。

上海市虹口區應對人口老齡化和發展銀發經濟的做法，是我國社會逐步邁入中重度老齡化社會的一個樣板。

根據國家統計局公布的數據，截至2024年年底，我國60歲及以上老年人口數量已經達到3.1億，占全國總人口的22%。

與此同時，退休人員數量也隨著老齡化的加劇而激增。根據《中國統計年鑒2024》，截至2023年年底，我國享受基本養老金待遇的企事業單位離退休人員數量總計約為1.42億，相比20年前，增加了1.02億。

在2025中國銀發人居發展大會上，易居中國聯合創始人朱旭東表示，2023年銀發經濟產業規模大概7萬億左右，到2035年預計可以達到30萬億元，銀發經濟所催生出來的各種機遇，是“百年未有之大變局”里最確定的一件事情，而在銀發經濟多元化需求中，尤其是銀發人居的居住環境和配套服務越來越受到重視和關注。

樂灣科技副總經理梅陳認為，中國的銀發經濟人群數量目前已經突破3億，到2040年左右中國銀發經濟人群將達到4.8億，超過了歐盟所有國家的人口總和。

中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光表示，談到銀發人居，目前主要涵蓋四個業務形態，包括居家養老、公寓養老、社區養老、旅居養老。其中，居家養老是國內最主流的模式，現在業內常說的“9073養老格局”，即90% 的人選擇居家養老、7% 社區養老、3%機構養老。

“這四個業態中，每一個業態目前都存在著不少發展方向，比如說居家養老，我們現在的住房都是普通住宅，要改造成為適合老年人居住和生活的，需要大量的適老化改造。再比如說公寓養老，現在中國的城市有大量商辦建筑空置，如何把空置的商業辦公寫字樓改造成適應老年人需求的康養公寓或者養老公寓，這需要大量的資金和政策協同。再比如說養老社區，這是一項重資產業務，怎么樣解決資金投入，而且能順利實現資金的回收，這也是一個問題。”張其光說，存在問題，也就意味著行業有創新、發展的機遇，有可能探索出一個藍海。

“很多經濟問題的底層邏輯都是人口問題，隨著人口老齡化，今后幾乎所有的產業都要為老齡社會做細分、做轉型，銀發經濟將成為一個大產業，也是最穩定、最具確定性的產業。”復旦大學老齡研究院副院長、教授吳玉韶認為，目前我們的社會具有諸多不適老的因素，包括人居的不適老、環境的不適老、設備的不適老，未來的銀發人居有很多落地場景和增長點，包括銀發綜合體、銀發商業、銀發旅居等。

服務能力不足是行業痛點

實際上，在“后開發時代”，發展養老板塊已是許多開發商的轉型探索方向。中海、萬科、華潤、越秀、綠城、濱江、遠洋、綠地等頭部房企都已推出了自己的康養品牌。據克而瑞統計，百強房企中有超過70家涉足康養產業投資。

由于銀發產業有政策紅利、需求爆發等優勢，業內有一種說法是“現在進場，就相當于2000年做房地產”。

不過，盡管不少房企早就看到了發展康養業務的前景，但這一直不是一個盈利模式清晰的賽道。由于國內養老地產尚處發展初期，房企“重售房輕服務”的現象較為普遍，多數企業通過開發售房形式進入養老行業，服務質量薄弱。此外，行業整體面臨資金投入大、回籠周期過長的問題。

“第一波房企涌入養老賽道是在2017年，后來碰到新冠肺炎疫情，進程有所擱淺。去年我參觀了上海的‘老博會’，發現養老行業上下游產業鏈已經非常全了，當初大家切入養老這個賽道的時候，可能初心是不一樣的，但經過那么多年，我覺得行業需要的是沉淀，我們現在需要拿出長期主義精神去做這個行業，它跟房地產行業不一樣，不是可以馬上盈利的，而是一個細水長流的行業。”綠地康養集團執行董事、總經理李莉說道。

“開發商要轉型做養老產業并不容易”，巴馬世紀養生園副總經理李宗臣說道，“我在2023年看過一份業內的調查報告，民營企業做養老終端的，98%都還沒有賺錢，因為養老產業和我們做房地產時的短平快不一樣，我也是從地產行業轉過來的，轉行大健康產業，一定要有躬身入局的決心。”

江蘇康緣頤養有限責任公司頤養中心院長潘嘯則建議房地產開發商要學會耐心做服務，用服務去征服客戶。“我們會很珍惜客戶的任何一條意見，與老人在信任上的建立會非常漫長，老人不可能一下子兩三百萬都給你，而是提供優質服務讓他每年購買，通過這種深度運營，我們資產的價值才會慢慢變大。”

“我認為原來的服務還沒做好，這里面有太多的空間可以做，我們過去講，養老產業是滿足老人最基本的需求，但還沒有滿足老人個性化需求，現在需要的是往精細化去做。”上海國藥康養總經理徐亞峰也認為，行業的服務能力依然有待提升。

對于“銀發大潮”下企業應該施行怎樣的策略，吳玉韶表示：“銀發經濟是對的事情，是難的事情，是需要時間積淀的事情，要堅持長期主義。”他認為，隨著科技的進步和商業的迭代，現在企業生存周期越來越短，但是銀發經濟未來可以做成百年老店、長壽企業。此外，企業應該聚焦科技創新，聚焦生命科學、腦科學、智能制造、抗衰老等前沿的創新技術，推動銀發經濟與大數據、物聯網、5G、人工智能的不斷融合。 

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