地面通行道閘拆除與否想法不一？地下停車場所屬惹爭議？
持續6年的紛爭為何再次激化？
近日，貴陽市花溪區騰龍灣B區居民謝女士向“天眼問政”欄目反映，該小區房開公司與現任物業公司、業主因地下停車場所屬及地面通行道閘拆除與否的問題產生較大矛盾，懷疑房開公司將此作為突破口，以達到驅趕現任收費較低的物業、強行進入管理的目的。希望媒體介入，協調解決問題。
記者前往騰龍灣B區進行實地走訪。
6年紛爭獲法律判決
據悉，騰龍灣B區為龍王村村民回遷小區。
2019年，該小區首屆業委會上任，并與貴州恒瑞貼心物業管理有限公司貴陽分公司（下稱“恒瑞貼心物業”）簽約物業服務事宜。合同確定物業服務費為步梯房0.8元/平方米/月，電梯房0.9元/平方米/月，業主第一臺車停車費80元/月，其他車輛120元/月。彼時，由于地下車庫尚未完工，并未開啟使用，業主主要使用露天空地停車。
地下車庫完工后，2020年5月，因業主反映停車位緊缺、申請小區房開公司——貴陽凱宏房地產開發有限公司（下稱“凱宏房開”）協調啟用地下車庫。自此，該車庫后續均由物業公司人員管理維護。
但也從這時起，圍繞該地下車庫所屬問題糾紛不止——房開公司認為，車庫啟用時流程便存在不明晰的情況，車庫管理權并未交接，使用權也并未移交至業主和物業公司，物業公司管理屬侵權行為；部分業主認為，地下車庫歸屬全體業主，其管理相關事宜應由業主決定；物業公司認為，自己受業主委托管理小區各項事宜，應為小區業主各項需求服務。
數年過去，相關部門多次組織調解，直至房開公司和物業公司對簿公堂。今年2月，貴州省貴陽市中級人民法院對該案二審判決書顯示，認定案涉車庫的使用權歸凱宏房開享有，尚無證據證明案涉車庫的使用權已轉移至恒瑞貼心物業貴陽分公司，認定恒瑞貼心物業貴陽分公司管理使用該停車場無法律依據。
恒瑞貼心物業貴陽分公司作為案涉小區的實際物業服務方，在案涉小區靠近中曹路一邊設置了兩個道閘，用于管理小區的進出車輛，對小區內安放的水泥墩未妥善管理，上述行為客觀上導致了凱宏房開對其享有使用權的案涉地下車庫難以充分利用，對凱宏房開要求恒瑞貼心物業貴陽分公司停止侵權的主張予以支持。
騰龍灣B區地下停車場
5月16日，記者前往騰龍灣B區實地走訪看到，騰龍灣B區地下停車場已安裝了幾處車輛出入道閘，但目前尚未開始收費，地面上的兩處通行道閘暫未拆除。
在小區入口處，張貼有《貴州省貴陽市花溪區人民法院責令履行通知書》，上寫，被執行人貴州恒瑞貼心物業管理有限公司貴陽分公司于收到通知書之日三日內停止對“騰龍灣”項目B1、B2區（B區1-19棟）地下車庫占有、收費的侵權行為并撤離現場。
凱宏房開在多處張貼告示
在停車場出入口，多處張貼有凱宏房開面向該小區業主及各車主關于開展運營管理地下車庫工作的公告與該車庫的停車收費標準。上寫，該地庫2025年5月6日至2027年5月5日期間執行優惠價：80元/月（業主第一輛），120元/月（業主第二輛）。
居民：停車場屬公共配套
對此，騰龍灣B區業主吳先生仍有疑問。
他回憶，2016年業主陸續開始入住時，地下停車場尚未完工，2020年停車場建成后，經街道辦事處、房開商、物業、業委會等多方協商后才啟用。并且地下停車場是不計入建筑面積，屬于無需公攤的公共區域。
吳先生的產權證
“法院判決稱，‘地下停車場未占用居民土地、不計入建筑面積’，但是我的產權證上寫有共有宗地面積，我們認為地下停車場實際占用了小區土地，而土地屬于全體業主所有，因此地下停車場也應歸全體業主共有。”吳先生說，“這個小區是安置房，雖然沒有簽訂購房合同，但房開商開具了發票，這應視為存在買賣行為，房屋及相關處置權已轉移給業主，停車場的處置權自然也屬于業主。”
此外，吳先生還提到，房開商計劃收取80元/月的停車服務費，但時限只到2027年，不僅高于當前物業公司收取的50元/月，還不能明確知道后面會不會漲價，所以大家對成本增加也有一定的擔憂。
隨后，記者在該小區隨機采訪了多位小區居民。
居民李先生表示，自己并不在意具體是由誰來管理，但希望管理公司能夠給業主提供高質量的服務。
“只要費用低、不漲價，我不介意由誰來管理。”居民謝先生說。
物業：服從判決但擔憂安全隱患
隨后，記者前往物業公司了解情況。物業公司謝經理表示，公司于2019年與業委會簽訂合同入駐小區。當時小區管理混亂，考慮小區安全和管理，設置了地面上的通行道閘。
在2020年5月前，地下停車場被房開商鎖閉的，經多次協商，將地下停車場打開供居民們停車。
“判決要求我們停止對騰龍灣項目B1、B2區（B區1-19棟）地下車庫占有、收費行為并撤離現場，我們現在已經退出地下停車場管理了。但現在房開公司又要求我們拆除兩處車輛在地面通行的道閘。”謝經理解釋，“我們設置的這兩處道閘是在地面上，是考慮到為小區業主守護地面安全才設置的，進入地下停車場的通道也并不是只有這兩處，并且居民也不同意由房開商來管理。”
物業公司設置的兩處地面道閘
謝經理表示，物業公司作為居民聘請的服務方，有責任維護居民權益，在居民不同意的情況下，無法擅自退出，也不能隨意拆除地面道閘。
“現在法院判決已經下來了，我們并非不配合執行判決，而是希望在保障小區管理秩序和居民安全的前提下妥善處理。地面公共停車區的收費及使用情況我們均定期公示，確保透明公開。”謝經理表示，物業公司設置的兩個道閘中，僅有一個作為正常出入口收費，另一個主要用于消防和搬家等特殊情況，目的是保障附近小學學生上下學的安全。并且拆除道閘可能導致社會車輛隨意進入，占用地面公共停車位，影響小區住戶權益，且存在安全隱患。
此外，謝經理告訴記者，這幾年來，地下停車場的日常維護和管理都是物業負責的。
物業公司提供的管理日志
房開商：依據法院判決法行使管理權
為進一步了解情況，記者前往凱宏房開走訪。
凱宏房開工程部工作人員顧先生介紹，該地下停車場由公司投資建設，2025年2月19日貴陽市中級人民法院已作出終審判決，明確停車場歸屬房開公司所有。
他告訴記者， 2020年5月啟用地下車庫系業主和物業公司未經允許私自打開車庫門停放車輛。
“當時居民提出節假日停車需求大，所以在街道辦事處組織下，我們舉行了協商會議。我們當時表示，可以開放地下停車場，但是需要匯總車輛數量、如何管理等信息并提供我們備案，由房開商來管理，但是會議開完之后，相應方案都沒個影子，物業公司和居民就直接把地下停車場的庫門打開停車了。”顧先生說，“這家物業公司不是由我們聘請的，而是和業委會簽的合同。地下停車場使用權不在業主，就算物業公司和業委會簽了合同，也不能占用我們的合法權益。按流程，物業公司要用我們車庫，應該要和我們房開商進行合作。”
他強調，自從地下停車場開始使用之后產生的電費全部是由凱宏房開支付，幾乎每個月都需要1萬多元。
貴陽市花溪區人民法院發布的責令履行通知書
“法院判決前已進行實地調查，我們提供了充分證據，判決結果肯定合法有效。”顧先生表示，判決書是2月份生效的，在3月份和4月份期間其也多次與居民和物業進行協商，并在現場張貼了法院判決書以及B區停車管理公告，但在修建道閘時，多次遭到業主阻攔，致使道閘安裝和收費經營不能正常進行。
“公示過后我們才去地下停車場出入口處設置道閘，并準備將物業公司設置在地面上的道閘進行拆除。通向地下停車場的主要通行路徑需經過物業公司設置的這些道閘，若車主通過其他通道進入車庫，則需要繞行，十分不便，因此該道閘已經影響了我們車庫的正常運營，需要拆除。”顧先生說，但在設置地下車庫道閘時，多次遭到物業公司人員和部分業主阻攔。
顧先生告訴記者，將會再次進行協商，若協商無果就只能申請法院強制執行，“選擇由哪家公司服務是居民的權利，但房開公司是按照判決書來執行的，也只是合理合法地維護自己的合法權益。”
“據我們了解，并不是全體居民都反對我們管理停車場，一直阻礙的也就是幾個人。”顧先生說。
而針對部分業主懷疑，房開公司將地下車庫糾紛相關問題作為突破口，以達到驅趕現任收費較低的物業、強行進入管理目的這一問題，顧先生表示，公司目前并無入駐管理的想法。
相關部門：按照判決結果執行
隨后，記者就相關情況，聯系屬地街道進行核實。接報工作人員反饋稱，針對群眾關切的相關問題，前期已多次參與協調，鑒于目前已終審判決，按照判決結果執行。
貴陽經開區建設管理局房管部工作人員表示，經過多次現場協調，目前，地下車庫相關交接工作正在進行中。
貴州日報天眼新聞記者 熊曼 周睿
編輯 鄭康寧
二審 劉娟
三審 劉丹
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