近日在西安舉辦的“巾幗新章 智匯治理——2025年全國業(yè)委會女主任培訓(xùn)交流活動”上，除了西安市碑林區(qū)心晴雅苑小區(qū)的“酬金制”成功案例，來自上海市閔行區(qū)春申復(fù)地城（一期）的業(yè)委會主任王瑛分享的“酬金制”物業(yè)管理成效也同樣令人艷羨：不僅做成了一系列大事，讓昔日的問題小區(qū)變成了幸福家園，而且成功讓小區(qū)的房價(jià)從之前的每平方米比旁邊小區(qū)低5000元變成了如今的每平方米比同區(qū)域高3000-6000元。
之前的物業(yè)光收錢不作為，業(yè)主們在群里罵了也沒用
“我做了9年半的業(yè)委會主任，搞了9年酬金制。但心晴雅苑是主動做的，我們是被動做的，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)酬金制真的是一個(gè)好模式?！蓖蹒f。
這位氣質(zhì)優(yōu)雅的女士，畢業(yè)于華東理工大學(xué)精細(xì)化工系，曾在國企、外企擔(dān)任高管多年，中共黨員，高級工程師，上海閔行區(qū)第六屆人大代表。2016年被業(yè)主們選舉成為上海市閔行區(qū)春申富地城一期業(yè)委會主任，目前已連任三屆。
王瑛介紹，春申復(fù)地城一期位于上海市閔行區(qū)春申路3355弄，2003年竣工，建筑面積7.76萬平方米，綠化覆蓋率40%，戶數(shù)716戶，常住居民1780余人。從2009年第一屆業(yè)委會成立至2015年小區(qū)相繼成立過三屆業(yè)委會，將前期開發(fā)商物業(yè)趕走后引入了2個(gè)物業(yè)公司，服務(wù)質(zhì)量卻越來越差。
“2016年10月前，物業(yè)費(fèi)是底層1.05元/平，二樓以上1.60元/平。這樣的物業(yè)費(fèi)在上海并不高，但在我接手的時(shí)候，前面從來是沒有共有收益的，而實(shí)際上我們小區(qū)有很多停車位，但這些錢就這樣沒了。小區(qū)環(huán)境臟亂差，所有物業(yè)服務(wù)人員加起來只有8人?！?/p>
“小區(qū)有兩個(gè)人車通行口，外面的人可隨意穿行，保安人員是不管的，偷盜時(shí)有發(fā)生；公共設(shè)備從無維護(hù)，導(dǎo)致經(jīng)常斷水?dāng)嚯?，業(yè)主報(bào)修物業(yè)也是不回應(yīng)的；每天晚上回小區(qū)因?yàn)槁窡舨涣粒柚蛛娀蚴謾C(jī)照明才行；停車難問題非常突出，小區(qū)有600多輛車，但當(dāng)時(shí)基本沒有管理，下班早了能搶到車位是最開心的事；綠化枯萎了，大樹死掉了，小區(qū)本來有水景，中央水池、游泳池都有，長時(shí)間不打理臟亂不堪；地下車庫亂七八糟，因?yàn)榍暹\(yùn)建筑垃圾要花錢，物業(yè)公司為了不付費(fèi)，將什么東西都扔到地庫去，業(yè)主本來可以停車的地方就這樣沒有了；鄰里關(guān)系也非常冷漠，經(jīng)常有打架互毆情況引起報(bào)警；業(yè)主們很無奈，在群里罵物業(yè)，罵了也沒用，物業(yè)也不在里面。同一區(qū)域，小區(qū)的房價(jià)比隔壁小區(qū)每平方米要低5000元左右?！?/p>
為引進(jìn)好物業(yè)，簽下了酬金制物業(yè)服務(wù)合同
2016年2月，第四屆業(yè)委會成立，王瑛擔(dān)任業(yè)委會主任。
“成立后我們首先明確了三個(gè)目標(biāo)：引進(jìn)優(yōu)秀物業(yè)，解決南北門非小區(qū)人員穿行問題，解決小區(qū)停車難問題。2016年6月，業(yè)委會組織召開了業(yè)主大會，表決通過了不續(xù)聘原物業(yè)，采用公開招標(biāo)來選聘新物業(yè)，并收集了大多數(shù)業(yè)主的意見希望百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)中的前十名能來參加投標(biāo)。”
“但邀請來路演的好幾家百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)在測算后都婉拒了，因?yàn)樾^(qū)體量小，建筑面積少。為了能讓優(yōu)秀物業(yè)愿意參加投標(biāo)，業(yè)委會做了大量工作，最后通過了業(yè)主大會的表決，將物業(yè)費(fèi)從每平方米1.6元漲到2.6元，公共收益補(bǔ)貼1元/平方米，采用酬金制。最終萬科物業(yè)中標(biāo)，我們就跟萬科簽了合同?！?/p>
王瑛說：“然而當(dāng)我真正深入了解酬金制的運(yùn)作機(jī)制后，驚出了一身冷汗。按照酬金制的規(guī)則，物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)后，會先行提取10%作為酬金，以作為其提供服務(wù)的報(bào)酬，而余下的90%物業(yè)管理費(fèi)及公共收益補(bǔ)貼的管理大權(quán)就落到了業(yè)委會手中。這意味著，業(yè)委會必須全方位挑起物業(yè)費(fèi)用收支管理的重?fù)?dān)：小到日常維修物料的采購、保潔綠化費(fèi)用的支付，包括人工費(fèi)用的支出，無一不需要業(yè)委會精心籌劃、嚴(yán)格把關(guān)。并且，盈虧結(jié)果都要由全體業(yè)主共同承擔(dān)。可想而知，簽下這份酬金制合同后，業(yè)委會便會背負(fù)巨大壓力，負(fù)責(zé)起物業(yè)費(fèi)用收支的全部管理任務(wù)?！?/p>
為做好“酬金制”，采取了一系列關(guān)鍵做法
王瑛說：“雖說我當(dāng)了多年企業(yè)高管，可俗話說‘隔行如隔山’，物業(yè)管理對我來說就像一張白紙，啥都不懂。為了給業(yè)主們當(dāng)好這個(gè)家，我只能咬咬牙，把大量精力都投到學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識上。為了能跟物業(yè)公司把賬對清楚，我還自己動手，設(shè)計(jì)了一份獨(dú)特的《物業(yè)收支對賬表》，靠它來管理物業(yè)費(fèi)收入、嚴(yán)控成本，實(shí)行預(yù)算管理制，就盼著能把小區(qū)的物業(yè)賬目管得明明白白?！?/p>
為了精細(xì)管控做好酬金制管理，他們在酬金制運(yùn)行中的關(guān)鍵做法有：
簽訂合同時(shí)，合同內(nèi)容盡量細(xì)化、量化，并約定考核辦法和獎懲標(biāo)準(zhǔn)；
做好全年預(yù)算，業(yè)委會討論通過并向業(yè)主公示；
每季度后一個(gè)月的15日前，由物業(yè)公司財(cái)務(wù)出具季度財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告草稿（需附所有費(fèi)用的詳細(xì)清單）交業(yè)委會審核，審核通過后雙方簽章后張貼在小區(qū)各物業(yè)管理區(qū)；
業(yè)委會必須對小區(qū)服務(wù)人員的在崗情況、服務(wù)質(zhì)量情況實(shí)行嚴(yán)格的督查；
為充分調(diào)動一線人員的工作積極性，業(yè)委會專門制定了針對現(xiàn)場服務(wù)員工的 KPI考核獎懲辦法；組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行打分；建立群來管理和檢查物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；
從2017年開始每年春節(jié)，業(yè)委會都會代表全體業(yè)主，和現(xiàn)場服務(wù)員工一起辦聯(lián)誼會，會上表彰優(yōu)秀員工，還會給他們發(fā)紅包獎勵；
根據(jù)合同約定進(jìn)行總結(jié)算，多退少補(bǔ)，由共有收益來承擔(dān)；
業(yè)委會每年委托第三方對物業(yè)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告向全體業(yè)主公示；
從2024年4月1日起建立“共管賬戶”，真正實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)全過程的管控（雙U盾管理），真正實(shí)現(xiàn)了對物業(yè)收支的全程管控。
九年酬金制精細(xì)管理，讓小區(qū)變成了和諧美好的家園
王瑛介紹，九年酬金制的精細(xì)管理下，物業(yè)費(fèi)不僅沒虧還盈利近50萬元，其中18.7萬元已打入業(yè)主大會賬戶，9年期間小區(qū)業(yè)主大會總收入達(dá)到了1600多萬元。
由于采用了酬金制管理，物業(yè)管理的費(fèi)用非常透明，除了約定的10%酬金外，真正做到了取之于民，用之于民。
小區(qū)34臺“超期服役”電梯全換了，而且拿到了每臺15萬元的國家補(bǔ)貼；
經(jīng)業(yè)主大會表決通過，小區(qū)安裝30個(gè)新能源汽車充電樁，方便小區(qū)新能源車的居民的出行，目前正在施工，5月中旬將全部交付使用；
由于酬金制的管理，業(yè)委會和業(yè)主有了更多的監(jiān)督權(quán)力，更有利于小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保持穩(wěn)定和提高。小區(qū)居民對物業(yè)滿意度評價(jià)較高，2024年達(dá)到了93.7分，小區(qū)物業(yè)費(fèi)主動收繳率每年達(dá)到99.3%以上。
春申復(fù)地城小區(qū)的停車管理也是上海市停車管理典范，小區(qū)友愛分享車位已堅(jiān)持了整整八年，曾中央電視臺和當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道過。而做好友愛分享車位除了需要小區(qū)有和諧友愛的良好氛圍外，酬金制管理下物業(yè)工作人員的高度責(zé)任心也非常重要。物業(yè)的安全員可以做到24小時(shí)全年無休引領(lǐng)居民有序停車，在他們的調(diào)度管理下，有固定車位居民分享的車位可以第一時(shí)間分享給無固定車位居民停放，在緩解小區(qū)停車?yán)щy的同時(shí)更讓居民友愛互助的精神得以發(fā)揚(yáng)。
由于酬金制的管理，物業(yè)人員全力配合業(yè)委會組織開展各種和諧文化建設(shè)活動，打造小區(qū)親人文化。自 2016 年下半年起，業(yè)委會與物業(yè)一起招募集結(jié)起一支志愿者隊(duì)伍，全力打造“快樂好孩子”系列活動。截至目前活動已成功舉辦 265場，每一場都是鄰里相知的橋梁。
從陌生人到熟人，孩子是那根溫暖的紐帶；而從熟人進(jìn)階為親人，關(guān)懷老人則是關(guān)鍵的一步。
每日清晨，物業(yè)人員會駕駛著由小區(qū)志愿者愛心捐贈購置的車輛，前往社區(qū)食堂精心挑選飯菜，再由志愿者們接力，將熱氣騰騰的餐食逐一送到老人家中；每周末，志愿者們準(zhǔn)時(shí)拿起理發(fā)工具，為老人修剪出整潔利落的發(fā)型；此外，不定期組織為純老家庭做上門清潔、縫紉幫扶、金婚照拍攝等活動，為老人們的生活提供貼心幫助。
經(jīng)過多年的小區(qū)和諧文化建設(shè)，如今春申復(fù)地城一期已經(jīng)成為了一個(gè)和諧美好的家園?！?/p>
現(xiàn)在小區(qū)房價(jià)比同區(qū)域開發(fā)更晚的樓盤還要高
“由于業(yè)主滿意度一直在萬科管理的樓盤中處于領(lǐng)先，小區(qū)前兩任經(jīng)理也成長為區(qū)域總經(jīng)理（合伙人），物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)也得到了政府部門的獎勵。業(yè)委會和物業(yè)相互配合、相互成就，形成了健康和諧的關(guān)系。萬科物業(yè)已經(jīng)跟我們續(xù)簽了兩次物業(yè)服務(wù)合同，最近的一次同意率高居98%。小區(qū)和小區(qū)業(yè)委會多次獲得政府嘉獎和表彰；我本人也獲評‘上海市閔行區(qū)優(yōu)秀志愿者’和‘上海市巾幗建功標(biāo)兵’。”
王瑛介紹，除了以上這些成效和成績，還有一個(gè)非常令業(yè)主興奮的信息是：“如今我們小區(qū)房價(jià)比同一區(qū)域房價(jià)每平方米高3000-6000元，比同區(qū)域開發(fā)更晚的樓盤價(jià)格還要高。而所有這些都是好的管理帶來的，所以酬金制真的是一個(gè)業(yè)主與物業(yè)合作的好模式。”
華商報(bào)大風(fēng)新聞記者 馬虎振（照片除署名外由王瑛女士提供）
來源：華商網(wǎng)-華商報(bào)
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