5月1日，《住宅項目規范》將正式實施。這意味著 “住宅樓層高不低于3米”“4層及以上住宅設置電梯”“每套住宅都有滿足日照標準的房間”等標準將成為新建住房的剛性要求和準入門檻。

北京、上海、深圳、廣東、成都、杭州等全國多地已出臺相關政策，從提高適老化和綠色節能標準，減少計入公攤面積的部分以提高得房率，增加層高，增加陽臺面積占比，測量精裝修住宅套內空間尺寸等多個維度，要求開發商提高新房品質。

隨著從中央到地方密集出臺多項高品質住房建設標準，“好房子”建設如何因地制宜地落地實施？“好房子”入市，對新房價格及市場銷售影響幾何？

“好房子”的標準

根據《住宅項目規范》（下稱“規范”），住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標。

“這四大目標維度，本質上是遞進式需求層次與技術賦能的結合。但在落地過程中，不同維度間可能因技術適配、成本控制或群體需求差異產生階段性矛盾。”中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受第一財經采訪時說。

他舉例稱，將層高提升至3米，可以改善空間感受，但也會增加建筑自重；為滿足隔聲要求，加厚墻體或鋪設隔音棉可能壓縮室內空間；全屋智能系統（如語音控制、自動感應）對老年群體存在操作門檻，若交互設計復雜，可能降低其居住體驗舒適度；光伏屋頂、恒溫恒濕系統等綠色技術雖降低能耗，但初期安裝成本可能使房價上漲。

要想避免前述矛盾，王業強認為，需要在規范實施后，推動行業從“單點突破”轉向“系統集成”，建立“基礎型-適老型-高端型”產品分級體系，針對不同群體需求配置不同的技術模塊，以滿足不同需求群體對“好房子”的需求。

中海地產創新研究院總經理尤蕊在接受第一財經采訪時則提到，無論是老房子、保障房還是改善型住房，老百姓對于“好房子”的居住需求并無顯著差別。保障房也是好房子，其安全底線性問題一定不能存在。

中建集團有關負責人對第一財經介紹說，中建集團基于近五年來6萬多條居民調研和客戶原聲歸納出172個需求，并按照緊迫度和頻次兩個維度，進一步梳理出能解決百姓95%以上居住痛感的101項高痛感核心需求。

這些核心需求具體包括，“大暴雨時小區內容易積水”“陽臺的欄桿太低，存在安全隱患”“樓道里的燈光太昏暗”“智能家居系統的數據安全和隱私保護問題”“墻體出現裂縫”“室內空氣流動性差”“建筑供暖和制冷系統能耗高”“高層住宅等電梯時間長”等。

在《住宅項目規范》修訂完成之后，住建部官網3月下旬還曾刊文提到“住房和城鄉建設部正組織編制《好房子建設指南》”。對此，王業強建議，可以從空間舒適度、全齡友好與適老化改造和綠色低碳與智慧技術應用三個方面，對規范進行再度細化。比如，可以在“層高不低于3米”基礎上，進一步細化不同戶型的最小開窗面積、自然通風路徑設計等標準，以解決高層住宅壓抑感和通風效率低的問題。

住房市場量價影響幾何

隨著地方有關住房高質量發展的相關標準漸次落地，更多以“好房子”為賣點的新房項目陸續入市。

據克而瑞統計，2025年2 月以“第四代住宅”為代表的新規住宅產品已在多個核心二線城市逐步落地，其銷售情況普遍優于同區域非新規項目。

成都市城市建設發展研究院副院長馮波對第一財經介紹，該市于去年6月出臺《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》；今年4月中旬，《四川省好住房評價標準》發布，這些地方標準均對房地產開發企業如何建設“好房子”項目，提出本土化要求。在此背景下，當地按照新的住房規劃設計標準（好房子標準）開發建設的商品住房更受購房人青睞。

在上海、北京等城市，尤蕊也提到，品質樓盤的去化情況及銷售價格普遍更加市場優勢，近期已表現出有價亦有市的銷售態勢，甚至出現了“開盤90分鐘就售罄”的日光盤。”

“‘地標高于國標，企標高于地標’，新版《住宅項目規范》的實施對于品質房企的樓盤開發、建設影響不大。但從國家標準的更新到地方圍繞‘好房子’推出了系列優化政策，購房者對于品質住房的市場教育逐漸形成。”在尤蕊看來，新國標的落地和住房品質的整體升級并非會導致頭部房企優勢縮小。

而站在購房者的角度，他們更關心的是“住房質量提升會多大程度上影響房價”。

據王業強測算，從短期看，新建“好房子”可能會因技術投入（如裝配式建筑、綠色建材），導致建安成本上升8%-12%。伴隨“好房子”加速入市，部分城市新房均價預計會上漲5%-8%，這可能一定程度上影響剛需購買力。建議通過產品分層策略，精準匹配不同支付能力群體的需求，這樣既滿足改善需求，又避免對剛需市場的擠壓。

“此外，隨著裝配式裝修、BIM技術等創新工藝的普及，縮短工期并降低后期維護成本，有可能使中小戶型剛需產品在有限預算內仍能實現基礎品質保障。”王業強說。

在尤蕊看來，在對價格更敏感的剛需市場，剛需盤或者保障房市場房源品質的整體提升，對銷售價格影響不大。“以保障房為例，我們評估銷售價格漲幅大概是50元/平方米以內。” 

增加的費用是可控的，尤蕊認為，是因為“好房子”標準達成，往往并非是創新原有的住房品質標準或者改變原有的住房材料，而是地產開發商在建設過程中需要更加認真和用心，更具全維度集成化控制能力。比如，在施工過程中窗戶企口是否進行控制、后期是否進行淋水試驗等， 對于建造過程中出現的小問題能否通過后期運維彌補等。

此外，王業強還提出，新建住宅在層高、隔音、智慧化等維度全面超越存量房，接下來尤其需要關注部分老舊小區二手房掛牌周期是否出現延長。作為應對，一方面，可以通過城中村改造、加裝電梯、適老化改造提升存量房功能，部分縮小新舊住宅品質差距；另一方面，通過政策引導存量房納入租賃市場，轉化為保租房或人才公寓，進一步緩解此類房源直接出售壓力。

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